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Annecy est la 4ème ville la plus chère de France pour l'immobilier. En 2026, le prix moyen des appartements atteint 5 955 €/m² (avec une fourchette de 3 785 à 7 706 €/m²) et les maisons s'échangent à 7 527 €/m² en moyenne. Sur un an, les prix ont progressé de +6 % pour les appartements et +6,8 % pour les maisons. Investir à Annecy reste pertinent, à condition de bien connaître le marché.
Prix de l'immobilier par quartier en 2026
Les prix varient fortement selon la localisation :
- Vieille ville / bord du lac : 6 500 à 7 700 €/m²
- Annecy-le-Vieux : 5 800 à 7 000 €/m²
- Centre-ville : 5 200 à 6 500 €/m²
- Seynod : 4 200 à 5 200 €/m²
- Cran-Gevrier / Meythet : 3 800 à 4 800 €/m²
- Communes périphériques : 3 500 à 4 500 €/m²
Une vue sur le lac peut faire grimper le prix de 20 à 40 % par rapport à un bien similaire sans vue. Les biens avec parking sont très valorisés dans les secteurs denses.
Quel budget prévoir ?
Pour un T2 de 50 m² à Annecy : - En périphérie (Seynod, Cran-Gevrier) : 200 000 à 260 000 € - En centre-ville ou Annecy-le-Vieux : 280 000 à 350 000 € - Vue lac ou vieille ville : 330 000 à 400 000 €
Pour un T3 de 70 m² : - En périphérie : 280 000 à 360 000 € - Centre / Annecy-le-Vieux : 380 000 à 480 000 €
Ajoutez les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf) et les éventuels frais d'agence (3 à 5 %).
Les étapes de l'achat immobilier
- Définir votre budget : capacité d'emprunt (généralement 33 % des revenus nets), apport personnel (idéalement 10-20 %)
- Obtenir un accord de principe de votre banque avant de visiter
- Visiter et faire une offre : dans un marché tendu, soyez prêt à décider vite
- Signer le compromis de vente : vous avez 10 jours de délai de rétractation
- Obtenir votre crédit immobilier : délai de 45 à 60 jours
- Signature de l'acte authentique chez le notaire
Pour les frontaliers : vos revenus suisses sont pris en compte par les banques françaises, mais ils peuvent appliquer un taux de change prudentiel. Certaines banques spécialisées (Crédit Agricole des Savoie, BNP Paribas) connaissent bien les dossiers frontaliers.
Investir à Annecy : rentabilité locative
La rentabilité brute à Annecy est modeste (2,5 à 3,5 %) du fait des prix élevés à l'achat. Cependant, la plus-value sur le long terme est historiquement solide grâce à l'attractivité durable de la ville.
Les studios et T2 bien placés ont les meilleures rentabilités locatives. La location saisonnière (Airbnb) est très demandée à Annecy mais soumise à des réglementations croissantes — renseignez-vous auprès de la mairie avant d'investir dans ce segment.
Le dispositif Pinel n'est plus applicable depuis fin 2024, mais des solutions d'investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) restent attractives fiscalement.
Questions fréquentes
Les prix à Annecy vont-ils continuer à monter ?▼
Les experts prévoient une stabilisation progressive après les fortes hausses des dernières années, mais pas de baisse significative. La rareté foncière, l'attractivité touristique et le bassin frontalier maintiennent une demande structurellement forte.
Vaut-il mieux acheter dans le neuf ou l'ancien à Annecy ?▼
L'ancien représente 80 % des transactions. Les frais de notaire sont plus faibles dans le neuf (2-3 % vs 7-8 %), mais les prix au m² sont généralement plus élevés. L'ancien offre plus de choix et des emplacements souvent mieux situés.
Un frontalier peut-il emprunter facilement en France ?▼
Oui, mais c'est plus complexe. Les banques françaises acceptent les revenus suisses mais appliquent souvent un taux de change prudentiel (10-15 % de décote). Le Crédit Agricole des Savoie et certaines banques en ligne sont habitués aux dossiers frontaliers. Un courtier spécialisé peut vous aider à obtenir les meilleures conditions.
Quel apport minimum pour acheter à Annecy ?▼
En pratique, les banques demandent 10 % d'apport minimum pour couvrir les frais de notaire. Pour obtenir les meilleurs taux, visez 20 % d'apport. Sur un T2 à 280 000 €, cela représente 28 000 à 56 000 € d'apport.
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